طرق حساب الضريبة على الأرباح العقارية في تركيا
تُعتبر الأرباح الناتجة عن بيع العقارات في تركيا من المصادر الخاضعة للضريبة، سواء للأفراد أو الشركات. يهدف هذا المقال إلى توضيح كيفية حساب الضريبة على الأرباح العقارية، مع التركيز على القوانين التركية السارية اعتبارًا من أكتوبر 2023. سنستعرض الأنواع المختلفة للضرائب المفروضة، وكيفية حسابها، والإعفاءات المحتملة.
1. نظرة عامة على الضرائب العقارية في تركيا
أ. الضرائب المفروضة على الأرباح العقارية
- ضريبة الدخل على الأرباح العقارية (Gelir Vergisi):
- تُفرض على الأرباح الناتجة عن بيع العقارات.
- تُطبق على الأفراد والشركات على حد سواء.
- ضريبة القيمة المضافة (KDV):
- قد تُفرض على بيع العقارات التجارية وبعض الحالات الخاصة.
- ضريبة الأرباح الرأسمالية (Kurumlar Vergisi):
- تُطبق على الشركات التي تحقق أرباحًا من بيع العقارات.
- ضريبة التحويل العقاري (Tapu Harcı):
- تُدفع عند نقل ملكية العقار في السجل العقاري.
ب. العوامل المؤثرة في حساب الضريبة
- مدة الحيازة: الفترة التي يمتلك فيها البائع العقار قبل بيعه.
- نوع العقار: سكني، تجاري، أرض، إلخ.
- صفة البائع: فرد أو شركة.
- القوانين واللوائح السارية.
2. ضريبة الدخل على الأرباح العقارية للأفراد
أ. مبدأ الضريبة
- تُفرض ضريبة الدخل على الأرباح المحققة من بيع العقارات المملوكة للأفراد إذا تم بيعها خلال فترة معينة من تاريخ الشراء.
ب. مدة الحيازة وتأثيرها على الضريبة
- إذا تم بيع العقار خلال أول 5 سنوات من تاريخ الشراء:
- يكون الربح خاضعًا لضريبة الدخل.
- إذا تم بيع العقار بعد 5 سنوات من تاريخ الشراء:
- يُعفى الربح من ضريبة الدخل.
ج. حساب الربح الخاضع للضريبة
- تحديد سعر الشراء المعدل:
- سعر الشراء الأصلي × معامل إعادة التقييم (التضخم).
- يُستخدم معامل إعادة التقييم لحماية البائع من تأثير التضخم.
- حساب الربح:
- الربح = سعر البيع – سعر الشراء المعدل – المصاريف ذات الصلة (مثل رسوم السجل العقاري، وعمولات الوكلاء العقاريين).
د. الشرائح الضريبية ومعدلاتها (اعتبارًا من 2023)
- يتم تطبيق معدلات ضريبة الدخل الفردية التصاعدية على الأرباح العقارية: الدخل الخاضع للضريبة (ليرة تركية) معدل الضريبة حتى 32,000 15% بين 32,001 و70,000 20% بين 70,001 و250,000 27% بين 250,001 و880,000 35% أكثر من 880,000 40%
هـ. مثال توضيحي
- سعر الشراء الأصلي في عام 2019: 300,000 ليرة تركية.
- سعر البيع في عام 2023: 600,000 ليرة تركية.
- معامل إعادة التقييم: 1.20 (على سبيل المثال).
- سعر الشراء المعدل: 300,000 × 1.20 = 360,000 ليرة تركية.
- الربح قبل المصاريف: 600,000 – 360,000 = 240,000 ليرة تركية.
- المصاريف ذات الصلة: 10,000 ليرة تركية.
- الربح الخاضع للضريبة: 240,000 – 10,000 = 230,000 ليرة تركية.
- معدل الضريبة المطبق: حسب الشرائح المذكورة أعلاه.
3. ضريبة الدخل على الأرباح العقارية للشركات
أ. مبدأ الضريبة
- تُفرض ضريبة الدخل على الشركات بنسبة ثابتة على الأرباح المحققة من بيع العقارات، بغض النظر عن مدة الحيازة.
ب. معدل الضريبة
- معدل ضريبة الدخل على الشركات: 20% (قد يتغير وفقًا للتشريعات).
ج. الإعفاءات المتاحة
- قد تستفيد الشركات من إعفاء ضريبي بنسبة 50% على الأرباح المحققة من بيع العقارات الثابتة إذا تم الاحتفاظ بالعقار لمدة سنتين على الأقل قبل البيع.
د. شروط الإعفاء
- أن يكون العقار مُسجلاً كأصل ثابت في سجلات الشركة لمدة لا تقل عن سنتين.
- إدراج الربح في الحسابات الاحتياطية للشركة لمدة خمس سنوات على الأقل دون توزيعه كمكاسب للمساهمين.
هـ. مثال توضيحي
- سعر الشراء الأصلي: 1,000,000 ليرة تركية.
- سعر البيع: 2,000,000 ليرة تركية.
- الربح المحقق: 1,000,000 ليرة تركية.
- إعفاء بنسبة 50%: 1,000,000 × 50% = 500,000 ليرة تركية.
- الربح الخاضع للضريبة: 1,000,000 – 500,000 = 500,000 ليرة تركية.
- ضريبة الدخل على الشركات المستحقة: 500,000 × 20% = 100,000 ليرة تركية.
4. ضريبة القيمة المضافة (KDV) على بيع العقارات
أ. الحالات التي تُطبق فيها ضريبة القيمة المضافة
- بيع العقارات التجارية (مثل المكاتب والمحلات التجارية) من قبل الشركات الخاضعة لضريبة القيمة المضافة.
- بيع الأراضي غير الزراعية.
ب. معدل ضريبة القيمة المضافة
- المعدل العام: 18%.
- معدلات مخفضة: قد تُطبق معدلات مخفضة بنسبة 1% أو 8% على بعض العقارات السكنية التي تقل مساحتها عن 150 متر مربع.
ج. الإعفاءات
- بيع العقارات السكنية للمشترين الأجانب قد يكون معفى من ضريبة القيمة المضافة بشروط معينة.
5. ضريبة التحويل العقاري (Tapu Harcı)
أ. معدل الضريبة
- **تُفرض بنسبة *4%* من سعر البيع المصرح به في السجل العقاري.**
ب. توزيع الضريبة
- **عادةً ما يتم تقسيم الضريبة بين المشتري والبائع بنسبة *2%* لكل منهما، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.**
6. النصائح الهامة لتجنب المشاكل الضريبية
أ. الاستعانة بمستشار ضريبي أو محاسب قانوني
- لضمان الامتثال للقوانين الضريبية والحصول على الاستفادة القصوى من الإعفاءات المتاحة.
ب. الإفصاح الصحيح عن سعر البيع
- تجنب التصريح بسعر أقل من السعر الحقيقي لتجنب العقوبات والغرامات.
ج. الاحتفاظ بالسجلات والمستندات
- الاحتفاظ بجميع الوثائق المتعلقة بالشراء والبيع والمصاريف ذات الصلة.
7. المصادر والمراجع
- مصلحة الضرائب التركية (GİB): www.gib.gov.tr
- قانون ضريبة الدخل التركي
- قانون ضريبة القيمة المضافة التركي
- السجل العقاري التركي (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü): www.tkgm.gov.tr
- وزارة المالية والخزانة التركية: www.hmb.gov.tr
الخلاصة
تتطلب عملية حساب الضريبة على الأرباح العقارية في تركيا فهمًا دقيقًا للقوانين واللوائح السارية. تختلف معدلات الضريبة والإعفاءات بناءً على عدة عوامل مثل مدة الحيازة، ونوع العقار، وصفة البائع. من المهم الاستعانة بالخبراء والتأكد من الامتثال لجميع المتطلبات القانونية لتجنب المشاكل والعقوبات المحتملة.
الكلمات المفتاحية:
- الضريبة على الأرباح العقارية في تركيا
- حساب ضريبة الدخل على العقارات
- ضريبة القيمة المضافة على العقارات
- ضريبة التحويل العقاري
- الإعفاءات الضريبية
- الاستثمار العقاري في تركيا
- القوانين الضريبية التركية
- السجل العقاري التركي
- المستشار الضريبي
- المحاسب القانوني
